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Permis de construire

Régularisation des autorisations d’urbanisme : le changement des circonstances de fait doit être pris en compte

Par une décision du 10 octobre 2022, le Conseil d’Etat a jugé qu’une autorisation d’urbanisme modificative peut purger l’illégalité de l’autorisation initiale, non seulement à raison d’une évolution dans les règles de droit applicables (sur ce point, la solution est ancienne), mais aussi à raison de l'évolution des circonstances de fait de l’espèce. La légalité de l’autorisation d’urbanisme modificative doit donc s’apprécier au regard des circonstances de fait à la date de sa délivrance, et non à celle de l’autorisation initiale.  Dans son considérant n°4, le Conseil d’Etat précise ainsi que “Lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être [...] régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale [...]
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L’article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi Elan, est conforme à la Constitution

Dans une décision n° 2022-986 QPC en date du 1er avril 2022, le Conseil constitutionnel vient de juger conforme à la Constitution l'article L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme qui, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 (dite loi Elan), dispose qu'« une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ». Pour rappel, la nouveauté qui a été introduite par la loi Elan réside dans l'ajout des mots « au moins un an » : auparavant, le dépôt des statuts de l'association en préfecture devait "simplement" être intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Et c'est, précisément, sur cet ajout que la QPC portait en l'espèce, l'Association à l'initiative [...]
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Permis de construire : incidence d’une mesure de régularisation (L. 600-5-1) sur l’obligation de notification (R. 600-1) et la qualification de partie perdante (L. 761-1)

Par une décision rendue le 28 mai dernier (CE, 28 mai 2021, Ville de Marseille, n°437429), le Conseil d’État est à nouveau (cf. brève portant sur la décision du Conseil d’État du 17 mars 2021, Mme A…-D… C…, n° 436076) venu préciser le régime des dispositions de l'article L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme et, plus précisément, son articulation avec les dispositions des articles R. 600-1 et L. 600-5-2 du Code de l’urbanisme. Pour rappel, l’article L. 600-5-1 permet au juge administratif, « saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable », de sursoir à statuer lorsque que «  après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé ». Les parties sont, dans cette hypothèse, invitées à présenter leurs observations. Dans cette affaire, le Tribunal administratif [...]
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Permis de construire : une mesure de régularisation, intervenue en application de l’article L. 600-5-1, peut être partiellement annulée, en application de l’article L. 600-5

En date du 17 mars 2021, le Conseil d’Etat a rendu, une nouvelle fois, une décision relative à la régularisation des autorisations d'urbanisme (CE, 17 mars 2021, Mme A...-D... C...n°436073) L'on retiendra principalement de cette décision qu'elle précise l'articulation entre les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme et, plus précisément, l’application successive de ces deux articles. On rappellera, à cet égard, que le premier article cité (art. L. 600-5 du Code de l’urbanisme) accorde au juge la possibilité d’annuler partiellement une décision d’urbanisme ; le second (art. L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme) offre la possibilité au Juge de sursoir à statuer le temps de régulariser le ou les vices identifiés dans un jugement avant dire droit : la régularisation s'opère donc, dans ce cadre, sous l'égide du Juge. En l'espèce, le Tribunal administratif avait d'abord sursis à statuer, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 avant de mobiliser, au stade [...]
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Recours contre un permis de construire : des précisions sur l’intérêt pour agir d’un Syndicat de copropriétaires d’un immeuble immédiatement voisin

Comment s'apprécie l'intérêt à agir d'un Syndicat de copropriétaires d'une résidence immédiatement voisine d'un projet de construction ? Ce syndicat est-il dans une situation particulière ? Le Conseil d'Etat vient, dans une décision du 24 février 2021 (CE 24 février 2021, Syndicat des copropriétaires de la résidence Dauphune, 432096), d'apporter d'utiles précisions. Dans cette affaire, le maire d’Aix-en-Provence a accordé un permis de construire trois immeubles, représentant 74 logements sur un terrain d’assiette situé en bordure d'une résidence. Le syndicat de copropriétaires de cette résidence, opposé au projet, a formé un recours gracieux en mairie puis le syndicat, ainsi que plusieurs propriétaires occupants de la résidence, ont saisi le Tribunal administratif de Marseille d'une requête en annulation. La requête a toutefois été rejetée comme tardive en ce qui concerne les propriétaires occupants et irrecevable s’agissant du syndicat de copropriétaire. En effet, les premiers Juges ont estimé que le recours gracieux [...]
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Du nouveau dans le contentieux des décisions de sursis à statuer

Les règles (en gestation) d’un plan local d’urbanisme en cours d’élaboration, ne sont susceptibles de fonder une décision de sursis à statuer sur une demande de permis de construire qu’à la condition qu’elles soient légales. En clair, le pétitionnaire malheureux peut invoquer, au soutien d’un recours à l’encontre de la décision de sursis à statuer lui faisant grief, l’exception d’illégalité des règles d’urbanisme du futur PLU qui lui ont été opposées. Telle est la solution dégagée dans une décision du Conseil d’Etat, publiée au Recueil Lebon. Il semble bien qu’il s’agisse là de la première décision par laquelle les juges du Palais Royal admettent la recevabilité d’un tel moyen, venant ainsi fournir une arme supplémentaire au requérant désirant contester une décision de sursis à statuer.
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Article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme : l’annulation du premier jugement entraine celle, par voie de conséquence, du second jugement

Le mécanisme de régularisation d'une autorisation d'urbanisme issu de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme est désormais bien connu, et très régulièrement mis en œuvre par les Juridictions administratives. Dans un premier temps, dans un jugement avant dire droit, le Juge administratif, après avoir constaté que les autres moyens de la requête ne sont pas fondés, estime qu’un vice entrainant l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme attaquée est susceptible d’être régularisé : il sursoit alors à statuer, le temps que le pétitionnaire régularise le vice entachant la légalité de son projet. Dans un second temps, le Juge administratif statue sur l’efficacité de la mesure de régularisation (sur ce point, voir le commentaire à venir, sur le blog, de l’avis n° 438318 du 2 octobre 2020). Si le Juge estime que cette mesure a bien régularisé le vice (ou les vices) du permis initial, il rejette en conséquence la demande d’annulation, par un [...]
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Présentation de la nouvelle ordonnance Urbanisme (ord. n° 2020-539 du 7 mai 2020)

Le 7 mai dernier, une nouvelle ordonnance (n° 2020-539) fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire est intervenue (publication au Journal officiel du 8 mai 2020). Cette ordonnance était attendue. Elle s’inscrit en effet dans un cycle normatif tendant à fixer, en urbanisme (l’on verra toutefois que c’est une vision restrictive de l’urbanisme qui est concernée), un cadre spécifique au droit dérogatoire mis en place provisoirement pendant la crise sanitaire du Covid-19.   Une prise en compte de la spécificité de l’acte de construire L’on se souvient de la vive réaction des acteurs de la filière immobilière quand ils ont pris conscience des implications de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. Rédigée dans des délais très contraints, cette ordonnance poursuivait un [...]
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